中华（huá）人民共和国（guó）最高人民法院公告
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠（jiū）纷案件具体应用法律若干问题（tí）的解（jiě）释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员（yuán）会第1469次会议通（tōng）过（guò），现予公（gōng）布（bù），自2009年9月1日（rì）起施（shī）行（háng）。
二○○九年七月三十日（rì）　
　　　为正确审理城镇房屋租赁合同（tóng）纠纷案（àn）件，依法保护当事（shì）人的合法权益，根据（jù）《中华（huá）人（rén）民共和国民法通则》、《中华人民共和（hé）国物权（quán）法》、《中华（huá）人民共和国合同法》等法（fǎ）律规定，结合（hé）民事审判实践，制定（dìng）本解（jiě）释。
　　　第一条　本解释所称城（chéng）镇房屋，是指城市、镇规划（huá）区内的房屋（wū）。
　　　乡、村庄规划（huá）区内的房（fáng）屋租（zū）赁合同纠纷案件，可（kě）以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房（fáng）、经济适用（yòng）住房产（chǎn）生（shēng）的纠纷案件（jiàn），不适用本解释。
　　第二条　出租人就未取得建设（shè）工程规（guī）划许可证（zhèng）或者（zhě）未按照建设工程规划许可证的规（guī）定建（jiàn）设（shè）的房屋，与承租人订立的租赁合同无效（xiào）。但在一（yī）审法（fǎ）庭辩论终结前取得建（jiàn）设（shè）工程规划许可证或（huò）者（zhě）经主（zhǔ）管（guǎn）部门（mén）批准建（jiàn）设的，人民法院应当认定有（yǒu）效。
　　第三条　出租人就未经批准或者未按照（zhào）批准内容建设的临（lín）时建（jiàn）筑，与承租人订（dìng）立的（de）租赁合同无（wú）效。但在（zài）一审法庭辩论终结（jié）前（qián）经主管部门批准建设的，人民法（fǎ）院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建（jiàn）筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管（guǎn）部（bù）门批（pī）准延长使（shǐ）用期限的，人民（mín）法院应当认定延长使用期限内的租赁（lìn）期（qī）间有效。
　　第四（sì）条　当事（shì）人（rén）以（yǐ）房屋租赁合同未按（àn）照法律、行政法规规定办（bàn）理登（dēng）记备案手续（xù）为（wéi）由（yóu），请（qǐng）求确认（rèn）合同（tóng）无效的（de），人民法院不（bú）予支持。
　　当（dāng）事人（rén）约定以办理登（dēng）记（jì）备案手续（xù）为房屋租赁合同生（shēng）效（xiào）条件的，从其约定（dìng）。但当事人一方已经履行主要义务，对（duì）方接受（shòu）的（de）除（chú）外。
　　第五条（tiáo）　房屋租（zū）赁合同无效，当事人请求参照合同约（yuē）定的租（zū）金标准支付房屋占有使用费的，人（rén）民法院一（yī）般应（yīng）予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法（fǎ）的有关规定和本司法解释第九条、第十三条（tiáo）、第十四条的（de）规定处理。
　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租（zū）赁合同，在（zài）合同均有效的情况（kuàng）下，承租人（rén）均主（zhǔ）张履（lǚ）行合同的，人民法院按照下列顺序确定（dìng）履行合同的承租人：
　　（一）已（yǐ）经（jīng）合（hé）法占有租赁房（fáng）屋的（de）；
　　（二）已经办理登记（jì）备（bèi）案手（shǒu）续的；
　　（三）合同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋（wū）的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合（hé）同法（fǎ）的有关规定处理（lǐ）。
　　第七条　承租人（rén）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要（yào）求的合理（lǐ）期（qī）限（xiàn）内仍不（bú）予恢复原状，出租人请（qǐng）求（qiú）解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规（guī）定处理。
　　第（dì）八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人（rén）请求解（jiě）除合同（tóng）的，人民法院应（yīng）予支（zhī）持：
　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
　　（二）租赁房屋权属有（yǒu）争议的（de）；
　　（三）租赁房屋具有违反法律、行（háng）政法规关于房屋（wū）使用条件强制性规定情况的（de）。
　　第九条　承租人经出租人同意装（zhuāng）饰装修，租赁合同无（wú）效时，未形成附合的装饰装（zhuāng）修物，出（chū）租人（rén）同意利用的，可折价归出租人所有（yǒu）；不同意利用的，可由承租人拆除。因（yīn）拆除（chú）造成房屋毁损的，承租人应当（dāng）恢复（fù）原状。
　　已形成附合的（de）装饰装修物（wù），出租（zū）人同意利用（yòng）的，可折（shé）价归出租人所有；不（bú）同意利用的，由双（shuāng）方各自按照导致合同（tóng）无效的过错（cuò）分担现（xiàn）值（zhí）损（sǔn）失。
　　第（dì）十条（tiáo）　承租人经（jīng）出租人同（tóng）意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除（chú）时，除当事人另有约定（dìng）外，未（wèi）形成附合（hé）的装饰装修物，可由承租（zū）人拆除。因拆除造成（chéng）房屋（wū）毁（huǐ）损（sǔn）的，承租人应（yīng）当恢（huī）复原状（zhuàng）。
　　第十一条　承租人经出租人（rén）同意装饰装修，合同解除时，双方对（duì）已形（xíng）成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院（yuàn）按照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致（zhì）合同解除，承租人请求（qiú）出租人赔偿剩余租赁（lìn）期内装饰装（zhuāng）修残值损失的，应予（yǔ）支持；
　　（二）因承租人违约导（dǎo）致合同解除（chú），承租人请求（qiú）出租人赔偿剩（shèng）余（yú）租赁期内（nèi）装饰装修残值损失的，不予支持。但（dàn）出租人同意利用的，应在利用价（jià）值范围内（nèi）予以适（shì）当补偿（cháng）；
　　（三）因双方违约（yuē）导（dǎo）致合同解（jiě）除（chú），剩余租（zū）赁期内的（de）装饰装（zhuāng）修残值损失，由（yóu）双方根（gēn）据各自的过（guò）错（cuò）承（chéng）担相应的责任；
　 （四）因不（bú）可归责于双方的事由（yóu）导致（zhì）合同解除的，剩（shèng）余租赁期内的装饰装（zhuāng）修残（cán）值损失（shī），由双（shuāng）方（fāng）按照公（gōng）平原则分担。法律另有规定的，适用（yòng）其规定。
　　第十二条　承租人经出租人同意（yì）装饰装修，租赁期间届（jiè）满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事（shì）人另有约定的（de）除外。

　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承（chéng）租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予支持。
　　第十四条（tiáo）　承租人经出（chū）租人同意扩建，但（dàn）双方对扩（kuò）建（jiàn）费用的处理没（méi）有约定的，人民法院按照下列情形分（fèn）别处理：
　　（一）办理（lǐ）合（hé）法建设手续的，扩（kuò）建造价（jià）费用由出租人负担；
　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造（zào）价费用由双方按照过（guò）错分担。
　　第十（shí）五条　承（chéng）租人（rén）经出租人同意将租赁（lìn）房屋转租（zū）给第三人时，转（zhuǎn）租（zū）期限超过承租人剩（shèng）余租赁期限的，人民法院应当认定超过（guò）部（bù）分的（de）约（yuē）定无效。但（dàn）出租人与承租人（rén）另有约（yuē）定的除外（wài）。
　　第十六（liù）条　出租人（rén）知道或者应（yīng）当知（zhī）道承租人转租，但在六个月内未提出异议（yì），其以承（chéng）租人未经同意为由请求解除（chú）合同或者认定转租（zū）合同无效的，人民法（fǎ）院（yuàn）不予支持。
　　因租赁（lìn）合同产生的纠纷案件，人（rén）民法院可以通知次承租（zū）人作为第三人参（cān）加诉讼。

　　第十七条　因承租人拖（tuō）欠租（zū）金，出（chū）租人请求解除合（hé）同时，次（cì）承租人请求代承（chéng）租人支（zhī）付欠付的租（zū）金和违（wéi）约金以抗（kàng）辩出租人合同解除（chú）权的，人民法院应予支持。但转租合同无（wú）效的除外（wài）。
　　次承租人代为支付的（de）租（zū）金和违约金超出（chū）其应付的租（zū）金数额（é），可以折抵（dǐ）租金或者向承（chéng）租人追偿。
　　第十八（bā）条　房屋（wū）租赁合同（tóng）无效、履行（háng）期限届满或（huò）者解除（chú），出（chū）租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期（qī）腾房占有使用费的，人（rén）民法院应予支（zhī）持。
　　第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商（shāng）户或者个人合伙方式从事经（jīng）营活动，承租人在租赁期间死亡、宣（xuān）告失踪或者宣（xuān）告死亡（wáng），其共（gòng）同经营人或（huò）者其他（tā）合伙人请求按照原租赁（lìn）合同租赁（lìn）该房屋（wū）的（de），人民法院应予支持。
　　第（dì）二十条　租赁房屋在租赁期（qī）间发生所（suǒ）有（yǒu）权变（biàn）动，承租人请求房屋受（shòu）让人继续履行（háng）原租（zū）赁合同的，人民法院应（yīng）予支持。但租赁（lìn）房（fáng）屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外（wài）：
　 （一）房屋在出租前已设立抵（dǐ）押权，因抵（dǐ）押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　 （二（èr））房屋在出（chū）租前已被人（rén）民法（fǎ）院依法查（chá）封的。
　　第（dì）二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他（tā）侵害（hài）承（chéng）租人优先购买权情形（xíng），承（chéng）租人（rén）请求出（chū）租人承担赔偿责（zé）任的，人民法院（yuàn）应予支持。但请（qǐng）求确认出租人与第三人签订的（de）房屋买（mǎi）卖（mài）合（hé）同无效的，人民法（fǎ）院不（bú）予支持。
　　第二（èr）十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务（wù），应当在合理期限内通知承（chéng）租人（rén）。承租人请求以同等条件优先购买（mǎi）房屋（wū）的，人民法院（yuàn）应予支持。
　　第二（èr）十三（sān）条　出租人委托拍（pāi）卖人拍（pāi）卖租赁（lìn）房屋，应当（dāng）在拍（pāi）卖5日前通知承租人。承租人（rén）未参加拍卖的（de），人（rén）民法院应（yīng）当认定承租人放弃优先购（gòu）买权（quán）。
　　第二十四条　具有（yǒu）下列情（qíng）形之一，承租人主张优先购买（mǎi）房屋的，人民（mín）法院不予支持：
　　（一（yī））房屋共有人行使优先购买权（quán）的（de）；
　　（二（èr））出租人将房屋（wū）出卖（mài）给近亲属，包括配偶、父（fù）母、子女、兄弟（dì）姐（jiě）妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外（wài）孙（sūn）子女的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十（shí）五日内（nèi）未明确（què）表示（shì）购买的（de）；
　　（四） 第三（sān）人善意购买租赁房（fáng）屋并已经办（bàn）理登记（jì）手续（xù）的。
　　第二十五（wǔ）条　本解（jiě）释施（shī）行前已经终审，本解（jiě）释（shì）施行后当事人申请再（zài）审或者按（àn）照审判（pàn）监督（dū）程序决定（dìng）再审的案件，不适用本解释