【导读】

近年来，农（nóng）村私有房屋买卖（mài）纠纷（fēn）频频（pín）发生，对于房（fáng）屋买卖（mài）合同的效力认定及处（chù）理，往往有些难度，为了统一标（biāo）准，规范审判（pàn），北京高级人民法院走在全（quán）国前列，形成了会（huì）议纪要。

北京市高（gāo）级人（rén）民法（fǎ）院关（guān）于（yú）印发农村私有房屋买卖纠纷合同效（xiào）力认定及处（chù）理原则研讨会会（huì）议纪要的通知

（2004年12月15日（rì）　京高法发[2004]391号）　

农村私有房屋（wū）买卖（mài）纠纷合同效（xiào）力认定及处理原则研讨会会议纪要
　　一、涉及农村私（sī）有房屋买卖纠纷（fēn）案（àn）件（jiàn）的主要情况
　　目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双（shuāng）方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认（rèn）合同（tóng）无效并（bìng）收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农（nóng）村村民，买受人主要是（shì）城市居民或外村村民，也（yě）有（yǒu）出卖（mài）给（gěi）同村村（cūn）民的情况；从交（jiāo）易发生的时间看，多发生（shēng）在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了（le）合（hé）同义务，出（chū）卖人交（jiāo）付了房屋，买受人入（rù）住并给付了房款，但（dàn）多未办理（lǐ）房屋登记变更或宅基地使用权（quán）变（biàn）更登记手续；从诉（sù）讼的起（qǐ）因来看（kàn），多缘于土地（dì）增值以及土地征用、房（fáng）屋拆迁等（děng）因素（sù），房屋现值或拆迁补偿价（jià）格远远高于原房屋买卖（mài）价格，出卖人受利益驱动而起（qǐ）诉；从标的物（wù）现状来看，有（yǒu）的房（fáng）屋已经过装修、翻（fān）建、改（gǎi）建（jiàn）等添附行（háng）为。
　　二（èr）、关于农村（cūn）私有房屋买（mǎi）卖（mài）纠纷合（hé）同效力的认定
　　与会人员多数意（yì）见（jiàn）认为，农村私有房屋买卖合同应当（dāng）认定无效。主要理由是：
　　首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖（mài），而宅（zhái）基地（dì）买卖（mài）是我国法（fǎ）律、法（fǎ）规所禁止的。根据我国土地（dì）管理（lǐ）法的规定，宅（zhái）基地属（shǔ）于农民集体所（suǒ）有，由村集体经济组织或者村民委员会经营（yíng）、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地（dì）转（zhuǎn）让管理（lǐ）严禁炒卖土地的通知》规定：“农民（mín）的住（zhù）宅不得向城市居民出售，也不得批（pī）准城市居（jū）民占（zhàn）用农（nóng）民（mín）集体土（tǔ）地建住宅，有关部（bù）门不得为违法建（jiàn）造和购买的住宅发放土（tǔ）地（dì）使（shǐ）用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函（hán）字第（dì）97号《关于以其他形式非（fēi）法转让土地的具（jù）体应用问题请（qǐng）示的答复》也明确规定：原宅（zhái）基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房（fáng）屋，给（gěi）出资者使用，并从中（zhōng）牟利或获取房屋产（chǎn）权，是属“以（yǐ）其他形式非法转（zhuǎn）让土地（dì）”的违（wéi）法行为（wéi）之一（yī）。
　　其次（cì），宅基地使用权是集体（tǐ）经济组织成员（yuán）享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允（yǔn）许转（zhuǎn）让（ràng）。目前农村私房买卖中买房人名义上是（shì）买房，实际上是买地（dì），在房地一体的（de）格局（jú）下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害（hài）了集体经济组织的权益，是法律法规（guī）明确（què）禁止的。
　　第三，目前，农村房（fáng）屋买卖无法办理产权（quán）证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无（wú）法（fǎ）获得所有权人的（de）保（bǎo）护。
　　第四，认定买卖合同有（yǒu）效不利于保（bǎo）护（hù）出卖人的利益，在许多案（àn）件中（zhōng），出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还（hái）私有房屋（wū）的要求更关（guān）涉到其生存权益。
　　与（yǔ）会者同时认（rèn）为，此类（lèi）合同的效（xiào）力（lì）以认定（dìng）无效为原则，以认定有效为例外，如买卖（mài）双方（fāng）都是（shì）同（tóng）一（yī）集体经（jīng）济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认（rèn）定合同有（yǒu）效。
　　三、涉及农（nóng）村私（sī）有房屋买卖纠纷案（àn）件（jiàn）的处理原则
　　与会（huì）者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：
　　第一，要尊重历史，照顾现实。农村私（sī）有房屋交易是（shì）在城乡人口流动加大（dà）、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产（chǎn）生的，相（xiàng）关部（bù）门监管不（bú）力、农村集（jí）体经（jīng）济组织相（xiàng）对涣散（sàn）是造成这种现状的制度（dù）诱因（yīn），而土地市场（chǎng）价（jià）格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱（qū）动是引（yǐn）起此（cǐ）类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是（shì）地看待上（shàng）述背景（jǐng），要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村（cūn）集（jí）体经济组织仍有（yǒu）一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实（shí）；同时要认（rèn）识到此类案件（jiàn）产生的（de）复（fù）杂性，并妥善解决（jué）相关的利益冲突和矛盾（dùn）。
　　第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利（lì）于妥善解决现有纠（jiū）纷、有利（lì）于规范当事人交易行为”为指导，起到制约（yuē）农（nóng）民审慎处分自己（jǐ）房（fáng）屋的积极（jí）效果。
　　第三，要综合权衡买卖（mài）双方的利益。首（shǒu）先（xiān），要全面考虑（lǜ）到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出（chū）卖（mài）人因（yīn）土地升（shēng）值（zhí）或拆迁、补偿所获利益，以及买受（shòu）人因房屋现（xiàn）值（zhí）和原买卖价格的差异造（zào）成的损失（shī）；其次，对于买受人（rén）已经翻建（jiàn）、扩建房屋的（de）情况，应对其（qí）添附价值进行补偿；再（zài）次，判（pàn）决返（fǎn）还、腾退房屋同时应注（zhù）意妥善安（ān）置房（fáng）屋买受人，为其留出合理的腾（téng）退时间，避免单纯判决（jué）腾退房（fáng）屋给当事（shì）人带来的消极（jí）影响。
　　特（tè）此纪要。

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